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¿Contrato privado o escritura pública?

por Fátima Losada en 8 octubre 2020
¿Contrato privado o escritura pública?

Llega el momento de hacer efectiva la compra y lo primero que tendrá que decidir es cómo va a pagar el inmueble, si al contado o con financiación externa. Si paga al contado, podrá convenir la forma de pago con el vendedor respetando siempre la legislación fiscal. Si se decanta por financiar la adquisición, lo más habitual es la contratación de un préstamo a largo plazo.

Con el pago al contado y sin financiación, podrá cerrar la compra mediante un contrato privado de compraventa o directamente mediante escritura pública ante notario.

Como ve, la escritura pública no es obligatoria. Sin embargo, sí que es muy aconsejable porque le garantizará que su acuerdo es legal, inamovible y seguro al cien por cien. La actuación de los notarios dota a la operación de un plus de información y da mayor seguridad jurídica a los contratantes, puesto que:

  • La escritura pública es fehaciente. Es prueba de que ambas partes están de acuerdo en la compraventa de la vivienda y de que expresan su voluntad de cumplir con lo que firman. El notario da fe de este compromiso en la escritura de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que ha manifestado porque están amparadas por la autenticidad que les ha dado el notario. La escritura pública es una prueba privilegiada antes los tribunales
  • La escritura pública aporta seguridad jurídica. Además de dar fe de la operación y de sus condiciones, el notario verifica y comprueba que los aspectos recogidos en el documento privado son ciertos y se ajustan a la legalidad

 

 

Antes y durante el momento de la firma de la escritura pública, el notario:

Comprueba:

  • La identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y del vendedor
  • El título del vendedor y deja constancia de la venta en ese mimo título
  • Si es o no la vivienda habitual del vendedor, ya que en caso de serlo deben firmar los dos cónyuges o, en ocasiones, los miembros de la pareja de hecho
  • El pago de las cuotas de comunidad
  • Si la vivienda tiene la cédula de habitabilidad exigida por algunas comunidades autónomas
  • Los medios de pago: en la escritura se deja constancia de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda, los número de cuenta de dónde ha salido el dinero y dónde se ha ingresado en caso de transferencia bancaria

Informa:

  • En caso de ser una vivienda de Protección Oficial (VPO), para que se cumplan todas las obligaciones y limitaciones de este tipo de inmuebles
  • Sobre el estado arrendaticio. El notario exigirá al vendedor que manifieste en la escritura si la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o no
  • Al vendedor, de los riesgos que corre en el supuesto de precio aplazado y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos
  • A los contratantes, de sus obligaciones legales y de los deberes fiscales derivados de la compraventa

Expone:

  • El estado de las cargas que pesan sobre la vivienda para informar al comprador si hubiera hipotecas, embargos o cualquier otro gravamen

Solicita:

  • El certificado de eficiencia energética al vendedor
  • El justificante del pago del IBI y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor

Advierte:

  • De los vicios ocultos que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista

Identifica:

  • Al titular real en el caso de que intervenga una sociedad mercantil, en cumplimiento de la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales

Explica:

  • El reparto de los gastos de la operación entre las partes

Gestiona:

  • Si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos e impuestos que conlleva la escritura pública, así como su presentación en el Registro de la Propiedad. Estos trámites también los puede realizar el profesional inmobiliario
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